Jens Onderlinge Hypotheken

Jens biedt particulieren twee manieren om in Nederlandse woninghypotheken te beleggen: de Jens Familiehypotheek voor leningen aan vrienden of familie en de Jens Netwerkhypotheek waarmee men vanaf 10.000 euro hypotheken aan onbekende huizenkopers financiert. De rente bedraagt rond de zes procent en wordt maandelijks samen met aflossing aan de investeerder uitgekeerd.

De propositie richt zich op huizenkopers die buiten het reguliere bankcircuit vallen, zoals zelfstandige ondernemers en mensen met een afwijkende kredietgeschiedenis. Bij de Familiehypotheek bepaalt de investeerder de voorwaarden zelf en voert de administratie zelfstandig of tegen een vast tarief via Jens. Bij de Netwerkhypotheek beheert Jens het volledige proces, van notariële vestiging tot maandelijkse incasso, en wordt de investering gespreid over meerdere financiers.

Jens is in 2018 opgericht door Bas de Bruin en Martin Schuurman, die elkaar in 2016 leerden kennen en onafhankelijk van elkaar op het idee van onderlinge hypotheken kwamen. De onderneming opereert vanuit Hofplein 19 in Rotterdam en is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel onder nummer 72467088. Het team telt zeventien medewerkers, met De Bruin verantwoordelijk voor propositie en service en Schuurman voor strategie. Mark Groenendijk vult de rol van commercieel directeur in en Jeroen van Egmond is verantwoordelijk voor marketing en communicatie.

De Netwerkhypotheek is in februari 2023 gelanceerd als verbreding van het oorspronkelijke familie-segment. Sinds de start heeft Jens naar eigen zeggen honderden familie- en vriendenhypotheken begeleid en in 2023 ongeveer twaalf hypotheken via de Netwerkhypotheek-variant gerealiseerd. Volgens een interview met Home Invest werkt Jens inmiddels samen met meer dan duizend particuliere investeerders, met een maandelijkse aanwas van honderd tot honderdvijftig nieuwe deelnemers. Tot op heden heeft geen enkele door Jens bemiddelde hypotheek geleid tot executie van het onderpand.

Instappen

Investeren via de Netwerkhypotheek gebeurt per individuele hypotheek. Jens publiceert lopende financieringsaanvragen op het dashboard, waarna investeerders kunnen intekenen op een deelbedrag. Een aanvraag wordt pas tot stand gebracht zodra het volledige hypotheekbedrag via deelnemers is opgehaald.

Minimaal instapbedrag

Het minimale deelbedrag voor de Netwerkhypotheek bedraagt 10.000 euro per hypotheek. Voor de Familiehypotheek geldt geen minimum, omdat de investeerder daar zelf de voorwaarden bepaalt.

Looptijden

De looptijd verschilt per hypotheek en wordt vastgelegd in de individuele leningovereenkomst. In de praktijk lopen woninghypotheken doorgaans dertig jaar, met annuïtaire of lineaire aflossing. Tussentijds uitstappen is in principe niet mogelijk.

Voor investeerders in de Netwerkhypotheek hanteert Jens een jaarlijkse beheervergoeding van 0,25 tot 0,50 procent over het uitstaande bedrag, afhankelijk van de financiering. Voor financiers uit de eigen kring (Familiehypotheek) geldt een vast tarief van 60 euro per jaar. Er worden geen aparte instap- of uitstapkosten in rekening gebracht en er is geen prestatieafhankelijke vergoeding.

De rentevergoeding ligt rond de zes procent per jaar, met afwijkingen per hypotheek afhankelijk van het risicoprofiel van de lener en de marktrente op het moment van afsluiten. Het exacte rentepercentage wordt vooraf in de leningovereenkomst vastgelegd en blijft vervolgens vast voor de duur van de afgesproken rentevastperiode.

Uitkeringsfrequentie

Investeerders ontvangen maandelijks rente en aflossing volgens het annuïtaire of lineaire aflossingsschema. Anders dan bij obligatiefondsen vloeit dus niet alleen rente terug, maar ook een gestaag oplopend deel van de hoofdsom.

Terugbetaling

De volledige hoofdsom is uiterlijk aan het einde van de overeengekomen looptijd terugbetaald, of eerder bij verkoop van de woning, oversluiten of vrijwillige extra aflossing door de lener.

De beleggingen via Jens kennen de volgende risico's:

• Kredietrisico: de lener kan in betalingsproblemen komen en niet langer aan de aflossings- en renteverplichting voldoen
• Liquiditeitsrisico: tussentijds uitstappen is niet mogelijk en de investering ligt vast tot einde looptijd of verkoop van de woning
• Renterisico: bij stijgende marktrentes kan de waarde van de uitstaande lening dalen of valt het rendement achter bij alternatieven
• Concentratierisico: een investeerder die in een beperkt aantal hypotheken deelneemt heeft een geconcentreerde blootstelling aan individuele leners
• Waardedalingsrisico: bij executieverkoop kan de opbrengst van de woning lager uitvallen dan de uitstaande hypotheekschuld
• Regelgevingsrisico: wijzigingen in fiscale of financiële wet- en regelgeving kunnen de voorwaarden of het rendement van de investering beïnvloeden

Klassieke zekerheden

Bij de Netwerkhypotheek krijgen externe investeerders het eerste recht van hypotheek op de woning, notarieel gevestigd. Daarnaast wordt minimaal twintig procent van de financiering opgebracht door financiers uit de directe kring van de lener, die genoegen nemen met een tweede hypotheekrecht. Deze structuur betekent dat de eerste twintig procent van een eventueel kredietverlies wordt opgevangen door de financiers uit de eigen kring, voordat externe investeerders worden geraakt.

Risicobeperkende kenmerken

Een Stichting Zekerheden behartigt de belangen van alle financiers en treedt namens hen op bij betalingsachterstanden. Bij negen maanden achterstand wordt automatisch tot executie overgegaan; bij kortere achterstanden geldt een gekwalificeerde meerderheid van de financiers. Jens heeft toegang tot brongegevens van de lener (bankafschriften en belastingaangiften) en monitort betalingen via het dashboard.

De activiteiten van Jens vallen niet onder vergunningplicht van de Wet op het financieel toezicht. De relatie tussen lener en financier is rechtstreeks, waardoor Jens als bemiddelaar buiten het bereik van de AFM-licentie voor hypotheekverstrekking valt. Jens monitort wel het aantal hypotheken per individuele financier om te voorkomen dat een investeerder beroepsmatig krediet gaat verstrekken, wat alsnog vergunningplichtig zou zijn onder de Wft. De fiscale eisen voor onderlinge hypotheken zijn gelijk aan die van bankhypotheken: de Belastingdienst verlangt zakelijke voorwaarden voor renteaftrek.