Sectie 5

Sectie5 structureert besloten vastgoedbeleggingsfondsen met een gematigd risicoprofiel voor particuliere beleggers, beleggende ondernemers en institutionele partijen. De onderneming is gespecialiseerd in wijkwinkelcentra, supermarkten, zorgvastgoed en huurwoningen in Nederland en verzorgt naast het fondsbeheer ook het asset- en propertymanagement van de portefeuilles.

Een van de proposities is NL Woningfonds 5, een fonds rond een appartementencomplex met 128 woningen en 128 parkeerplaatsen in het Statenkwartier in Den Haag. De woningen zijn gebouwd in 2000, gemiddeld 103 vierkante meter groot en beschikken over een eigen buitenruimte, parkeerplaats en berging. De strategie is gebaseerd op het individueel verkopen van appartementen na afloop van een huurcontract, ook wel uitponden genoemd, met verkoop van de restportefeuille naar verwachting circa tien jaar na de start. Het fonds ging op 28 juni 2024 van start en is volgeschreven; medio 2026 stonden onder meer NL Woningfonds 9 (zeventig woningen in de Randstad) en twee Hoekstede-fondsen open voor inschrijving.

Sectie5 is sinds 2007 actief in besloten vastgoedfondsen en beheert naar eigen zeggen circa 650 miljoen euro aan vastgoed, met circa 1,6 miljard euro aan afgeronde vastgoedtransacties en een gerealiseerd gemiddeld totaalrendement van 13 procent over afgesloten fondsen. Begin 2026 rondde de onderneming het S5 SPF Retailfonds af, waarbij alle objecten met een positief verkoopresultaat zijn verkocht, en werd de emissie van NL Woningfonds 7 voltekend.

De directie wordt gevormd door Niek Broeijer en Wibo van Ommeren. Broeijer werkte bij Rabobank in projectfinanciering in Utrecht en Dallas, leidde vanaf 2000 het loan syndications team van MeesPierson/Fortis Bank en was algemeen directeur bij Hanzevast Capital NV en van 2018 tot 2023 bij Certitudo Investment Beheer BV, beide AIFMD-gereguleerde beheerders. Sinds september 2023 is hij directielid bij Sectie5. Van Ommeren was registeraccountant en partner bij Deloitte, vervulde CFO-functies bij vastgoedorganisaties Geneba, Meijer Realty Partners en CBRE Global Investors Nordics en is sinds mei 2017 CFRO van Sectie5 Beheer BV en Sectie5 Management BV. Partners van Sectie5 Investments zijn Jeroen van Valen en Bart Bearda Bakker; Caroline van Slooten is verantwoordelijk voor investment management.

Instappen

Instappen kan per fonds tijdens de emissieperiode. NL Woningfonds 5 telde 1.212 participaties en haalde 30,3 miljoen euro aan beleggerskapitaal op, naast een hypothecaire financiering van 23,5 miljoen euro op een totale financieringsbehoefte van 53,8 miljoen euro; de emissie is gesloten. Nieuwe deelname bij Sectie5 verloopt via de fondsen die op dat moment in emissie zijn. Een deel van de plaatsing loopt via bemiddelaars die de fondsen bij hun eigen relaties onder de aandacht brengen, zoals FTAC en Adviesgroep Reyersen van Buuren. Bij de eerste komt de vergoeding van de aanbieder; bij de tweede betaalt de belegger een emissievergoeding van 1 tot 3 procent over zijn deelnamebedrag.

Minimale investeringstermijn

De looptijd van NL Woningfonds 5 bedraagt circa zeven tot tien jaar. Tussentijds uitstappen is beperkt: participaties kunnen alleen aan het fonds zelf worden verkocht, onder voorwaarden en met goedkeuring van de beheerder.

Minimaal instapbedrag

Het minimale instapbedrag voor NL Woningfonds 5 bedraagt 100.000 euro, ofwel vier participaties van 25.000 euro. Deelname via certificaten, uitgegeven door een stichting administratiekantoor, is eveneens mogelijk vanaf 100.000 euro.

Een emissievergoeding is niet van toepassing. Sectie5 Beheer BV ontvangt als beheerder een jaarlijkse beheervergoeding van 6,6 procent van de totale netto huurinkomsten, met een minimum van 40.000 euro per jaar; de vergoeding is daarmee gekoppeld aan de huurinkomsten en niet aan het balanstotaal. Daarnaast ontvangt de beheerder 500 euro per nieuwe verhuur of huurverlenging en bij verkoop van een woning of de restportefeuille een begeleidingsvergoeding van 1,5 procent van de verkoopprijs.

Sectie5 prognosticeert voor NL Woningfonds 5 een gemiddeld totaalrendement van 9,0 procent per jaar (enkelvoudig). Dat rendement is opgebouwd uit exploitatierendement uit verhuur (2,8 procent per jaar), rendement uit uitponding (4,7 procent per jaar) en rendement uit de verkoop van de restportefeuille (1,5 procent). Prognoses zijn schattingen; het werkelijke rendement hangt af van de woningmarkt en de looptijd.

Uitkeringsfrequentie

Het fonds keert per kwartaal achteraf uit, met een streven van 7,5 procent op jaarbasis aan tussentijdse uitkeringen.

Terugbetaling

De inleg vloeit terug via de verkoopopbrengsten: gedurende de looptijd bij het uitponden van individuele appartementen en aan het einde via de verkoop van de restportefeuille, naar verwachting binnen circa zeven tot tien jaar na de start.

Beleggen in NL Woningfonds 5 brengt onder meer de volgende risico's met zich mee:

• Waarderisico: de waarde van de woningen kan dalen, met verlies op de investering als gevolg.
• Huurprijsrisico: dalende huurprijzen door overaanbod, economische neergang of veranderende vraag drukken het rendement.
• Renterisico: stijgende hypotheekrentes verhogen de financieringskosten.
• Operationeel risico: onvoorziene onderhouds- of reparatiekosten en wijzigingen in wet- en regelgeving kunnen het resultaat beïnvloeden.
• Financieringsrisico: het fonds kan mogelijk niet aan verplichtingen jegens de hypothecair financier voldoen of convenanten schenden, en objecten kunnen mogelijk niet worden geherfinancierd.
• Liquiditeitsrisico: een tekort aan liquiditeiten in het fonds kan uitkeringen onder druk zetten.
• Beperkte verhandelbaarheid: participaties zijn alleen verkoopbaar aan het fonds, onder voorwaarden.
• Looptijdrisico: de looptijd kan langer uitvallen dan de beoogde zeven tot tien jaar.
• Duurzaamheidsrisico: verschuivende vraag naar energiezuinige woningen kan minder zuinige objecten in waarde drukken.
• Milieurisico: ondanks bodemonderzoek kunnen onvoorziene milieukwesties extra kosten veroorzaken.

Klassieke zekerheden

Participanten en certificaathouders worden via hun participaties of certificaten indirect eigenaar van het onderliggende vastgoed. Het fonds is vormgegeven als fonds voor gemene rekening en is fiscaal transparant, waardoor de belastingheffing bij de houder van de participaties ligt.

Risicobeperkende kenmerken

De hypothecaire financiering is non-recourse: de financier kan zich uitsluitend verhalen op het object zelf, niet op het overige fondsvermogen. Daarnaast beperkt de koppeling van de beheervergoeding aan de huurinkomsten het belang van de beheerder bij het oppompen van het balanstotaal.

Sectie5 Beheer BV, de beheerder van NL Woningfonds 5, beschikt over een AFM-vergunning voor het beheren van beleggingsinstellingen als bedoeld in artikel 2:65 sub a van de Wet op het financieel toezicht. Het fonds staat daarmee onder toezicht van zowel de Autoriteit Financiële Markten als De Nederlandsche Bank.