Het Vastgoed Financiering Fonds is een open-end beleggingsfonds dat leningen verstrekt aan Nederlandse ondernemers, met name professionele vastgoedbeleggers, voor de financiering of herfinanciering van bestaand commercieel vastgoed. Voor elke lening wordt een eerste hypotheekrecht gevestigd op het gefinancierde vastgoed. Het fonds bestaat sinds 2021, heeft een maximale omvang van 95 miljoen euro en prognosticeert een rendement van circa 6,5 procent per jaar.
De beleggingsstrategie richt zich op het opbouwen en in stand houden van een gespreide portefeuille hoogrentende Nederlandse vastgoedfinancieringen, variërend van kortlopende brugfinancieringen tot seniorleningen met een langere looptijd. Het fonds streeft naar een portefeuille van gemiddeld circa 25 leningen; aflossingen worden in beginsel geherinvesteerd in nieuwe leningen. De portefeuille omvat onder meer hotelpanden, kantoren en bedrijfscomplexen in verschillende regio's. Elke aanvraag doorloopt een achtstappenproces met taxatie van het onderpand, risicoanalyse van de leningnemer, cliëntonderzoek onder de Wwft en formele goedkeuring door de kredietcommissie, die wordt gevormd door de bestuurders van de beheerder.
Het fonds wordt beheerd door Vastgoed Financiering Fonds Beheer B.V., gevestigd aan de Herengracht 456 in Amsterdam. Het bestuur van de beheerder wordt gevormd door Remco de Louwer en Tim van Wees, die samen ook de kredietcommissie vormen. De Louwer is sinds 1997 actief in vastgoedbeleggingen, was vanaf 2000 financieel directeur bij een grote Nederlandse aanbieder van vastgoedbeleggingen en is medeinitiatiefnemer van het Zilver Wonen Fonds, het 1e Hypotheek Fonds en Sheldon Invest. Van Wees is sinds 2023 betrokken bij de structurering en beoordeling van de financieringen en trad in 2025 aan als bestuurder; hij is daarnaast directeur van Sheldon Invest. De beheerder streeft naar een fondsgrootte van 95 miljoen euro en participeert ook zelf in het fonds.
Volgens het fonds is sinds de start in totaal meer dan 100 miljoen euro aan vastgoedfinancieringen verstrekt en staat er circa 45 tot 50 miljoen euro onder beheer, verdeeld over elf actieve financieringen, met een hypothecaire dekkingsgraad van circa 173 procent. Sheldon Invest, het Amsterdamse plaatsingskantoor dat in 2008 werd opgericht door De Louwer en Marco Gambino, treedt op als plaatsingsagent en verzorgt de informatievoorziening en orderafhandeling richting beleggers.
Beleggen in zakelijke hypotheken: het fonds financiert vastgoedprofessionals tegen hypothecaire zekerheid.
Hypothecair gedekte MKB-leningen met een vast rendement en korte looptijd, gezekerd met hypotheekrecht.
Obligatieleningen voor overbruggingsfinanciering van Nederlandse vastgoedprojecten met betaalbare koopwoningen.
Deze aanbieders vallen buiten AFM-toezicht; er geldt geen vergunning- en geen prospectusplicht.
Beleggers kunnen per kwartaal toetreden door participaties te verwerven op de handelsdag, die valt op de 15e dag van elk kwartaal. De participaties hadden bij aanvang een nominale waarde van 25.000 euro per stuk; toetreding en uittreding vinden plaats tegen de intrinsieke waarde.
Het fonds heeft een onbepaalde looptijd en kent geen vaste minimale investeringstermijn, maar de uitstapvergoeding daalt naarmate participaties langer worden aangehouden en vervalt niet: ook na drie jaar geldt nog 2 procent. De aanbevolen periode van bezit is tien jaar. Een verzoek tot inkoop moet uiterlijk 90 dagen voor de handelsdag zijn ingediend. De beheerder is niet onvoorwaardelijk verplicht tot inkoop: de inkoopverplichting per handelsdag is beperkt tot het bedrag dat diezelfde dag aan nieuwe participaties wordt uitgegeven, en verzoeken kunnen onder bijzondere omstandigheden worden opgeschort.
Het minimale instapbedrag is 100.000 euro (vier participaties). Vervolginvesteringen zijn mogelijk vanaf 25.000 euro. Bij gedeeltelijke uittreding moet de resterende inleg minimaal 100.000 euro blijven.
Beleggers betalen bij toetreding een eenmalige order- en administratievergoeding van 250 euro. De beheerder ontvangt een managementvergoeding van 1 procent per jaar over het totaal beheerde vermogen, per kwartaal achteraf berekend over het balanstotaal. Na een enkelvoudig preferent rendement van 6 procent per jaar voor de participanten komt 20 procent van het resterende resultaat toe aan de houder van de carried participaties en 80 procent aan de beleggers. Bij uitstappen geldt een inkoopvergoeding van 4 procent binnen twee jaar, 3 procent tussen twee en drie jaar en 2 procent na drie jaar; de beheerder kan deze in individuele gevallen verlagen.
Het behaalde rendement voor participanten bedroeg 6,1 procent in 2021, 2022 en 2023 en 6,6 procent in 2024. Voor de komende jaren prognosticeert het fonds circa 6,4 tot 6,5 procent per jaar, gebaseerd op rente-inkomsten en afsluitprovisies van leningnemers minus de fondskosten. Het preferente rendement van 6 procent is niet cumulatief: een tekort in enig jaar wordt niet in latere jaren ingehaald.
Elke maand wordt een voorschotrendement uitgekeerd ter grootte van het gerealiseerde rendement over de voorgaande maand.
De inleg komt beschikbaar via verkoop van participaties aan het fonds op een kwartaalhandelsdag, tegen de intrinsieke waarde minus de inkoopvergoeding. Ontvangen aflossingen op leningen worden in beginsel geherinvesteerd; niet-geherinvesteerde aflossingen worden uitgekeerd.
Betaalde plaatsingen · deze aanbieders vallen buiten AFM-toezicht; er geldt geen vergunning- en geen prospectusplicht.
Beleggen in het Vastgoed Financiering Fonds kent onder andere de volgende risico's; het fonds is ingedeeld in risicoklasse 6 van 7:
Op het gefinancierde vastgoed wordt altijd een eerste hypotheekrecht gevestigd, dat notarieel wordt vastgelegd en ingeschreven in het Kadaster. De huurinkomsten van het gefinancierde vastgoed worden verpand aan het fonds. In veel gevallen worden aanvullende zekerheden bedongen, zoals een rentedepot, een depot voor uitwinningskosten en zakelijke of persoonlijke borgstellingen van de ondernemer.
Het juridisch eigendom van de fondsactiva berust bij een aparte stichting, waardoor het fondsvermogen is gescheiden van het vermogen van de beheerder. Het fonds hanteert een hypothecaire dekkingsgraad die volgens de laatst gepubliceerde cijfers circa 173 procent bedraagt, en elke lening doorloopt een beoordelingsproces met taxatie, risicoanalyse en goedkeuring door de kredietcommissie. De jaarrekening wordt jaarlijks door een accountant gecontroleerd.
De beheerder is geregistreerd als uitgezonderde beheerder van beleggingsinstellingen onder artikel 2:66a Wft (het AIFMD-registratieregime) en staat als zodanig ingeschreven in het daarvoor bestemde AFM-register. Het fonds en de beheerder staan daarmee niet onder doorlopend toezicht van de AFM en DNB. De plaatsingsagent Sheldon Invest B.V. beschikt sinds 2009 wel over een AFM-vergunning als beleggingsonderneming (artikel 2:96 Wft) voor het ontvangen en doorgeven van orders en het plaatsen van financiële instrumenten, en staat onder toezicht van de AFM en DNB; haar bestuurders zijn door de AFM getoetst op deskundigheid en betrouwbaarheid.
* Uitgelichte aanbieders zijn partners van Ynvest. Ook partner worden?
Deel je ervaringen en stel vragen aan andere investeerders.
Open discussie op het forum →
Beleggen in zakelijke hypotheken: het fonds financiert vastgoedprofessionals tegen hypothecaire zekerheid.
Betaalde plaatsing · buiten AFM-toezicht; geen vergunning- en prospectusplicht.
