Het Welvoort Impactfonds biedt particuliere investeerders, family offices en professionele beleggers toegang tot een residentieel vastgoedfonds gericht op sociaal uitponden. Het fonds koopt bestaande huurwoningportefeuilles aan van institutionele beleggers, woningcorporaties, vastgoedpartijen en box-3 beleggers. De woningen worden aangekocht tegen de marktwaarde in verhuurde staat, doorgaans 70 tot 80 procent van de leegwaarde, waarna zittende huurders een tienjarige koopoptie ontvangen waarmee zij meegroeien in de waardestijging van de woning.
De aanpak onderscheidt zich van een regulier uitpondfonds doordat huurders niet worden uitgeplaatst met een vertrekpremie, maar worden gestimuleerd de woning via een ingroeimodel te kopen. Welvoort noemt dit sociaal uitponden: de huurder krijgt gedurende de looptijd een koopoptie en profiteert daarmee van de toekomstige waardestijging. Kiest de huurder er niet voor de optie uit te oefenen, dan vervalt deze en wordt de woning op de vrije markt verkocht. De aankoopcriteria zijn concreet: minimaal 50 vierkante meter per woning, focus op middenhuur en vrije sector, uitsluiting van krimpgebieden en een waardebepaling op basis van de reële markthuur. Bestaande woningen worden waar nodig verduurzaamd naar een gemiddeld A- of B-energielabel.
Het fonds wordt beheerd door Welvoort Management B.V., gevestigd aan de Vrijheidslaan 80H in Amsterdam. Oprichter Timo Wiesmeier heeft meer dan twintig jaar ervaring in de vastgoedwereld en richtte eerder senioren verzilverfonds Levius op. Hij rondt momenteel zijn MRE-studie aan de TIAS af. Mede-oprichter Maarten de Vos heeft ruim twintig jaar ervaring als CEO bij diverse retailorganisaties, waaronder Retail Development Company, Bike Totaal, Dynamo Retail Groep en Lyceo.
Het onafhankelijke investment committee staat onder voorzitterschap van Jeroen Spoor, Chief Investment Officer bij verhuurhypotheek-verstrekker Build Finance. Spoor lanceerde voor 2,5 miljard euro aan nieuwe initiatieven bij Build Finance, Dynamic Credit en IMC Asset Management. Verantwoordelijk voor acquisities en fondsbeheer is Daan Guldemond, met meer dan vijf jaar ervaring in residentiële acquisities en portfoliobeheer en een MSc in Real Estate en een MSc in Finance and Investments. Strategische partners zijn onder meer Deloitte, FINNIUS, Hartman LMH, SIX Advocaten, IQ-EQ en NederWoon. Over het beheerd vermogen is geen publieke informatie beschikbaar voorafgaand aan de fondsstart.
Beleggen in zakelijke hypotheken: het fonds financiert vastgoedprofessionals tegen hypothecaire zekerheid.
Hypothecair gedekte MKB-leningen met een vast rendement en korte looptijd, gezekerd met hypotheekrecht.
Toegang tot Private Equity en Private Credit via fondsen die beleggen in winstgevende private ondernemingen.
Deze aanbieders vallen buiten AFM-toezicht; er geldt geen vergunning- en geen prospectusplicht.
Het Welvoort Impactfonds heeft als startdatum het tweede kwartaal van 2026. Over de instapfrequentie na de openingsdatum is geen publieke informatie beschikbaar.
De minimale investeringstermijn bedraagt tien jaar. Het fonds is closed-end: tussentijds uitstappen is niet voorzien.
Het minimale instapbedrag bedraagt 250.000 euro.
Emissiekosten bedragen 0,5 procent, eenmalig voor nieuwe investeerders. De aankoopvergoeding bedraagt 1 procent van de aankoopprijs; externe acquisitiekosten 0,5 procent. De jaarlijkse managementvergoeding is 0,6 procent over de fondsomvang. Lopende operationele kosten voor fondsadministratie en taxaties bedragen 0,15 procent. De winstdeling van het management is gestaffeld: bij verkoop aan de zittende huurder via de koopoptie geldt 7,5 procent van de overwaarde; bij verkoop na leegkomen van een woning 20 procent van de overwaarde; bij de eindverkoop van de restportefeuille in verhuurde staat 1 procent over de verkoopprijs.
Welvoort prognosticeert in het basisscenario een netto jaarrendement van 9,7 procent IRR na aftrek van alle kosten en fees. Dit rendement is exclusief vennootschapsbelasting; de vpb-behandeling is afhankelijk van het gekozen beleggingsvehikel. Het totaalrendement bestaat uit een direct rendement uit huurinkomsten en een indirect rendement uit het waardeverschil tussen aankoop- en verkoopprijs. De voornaamste modelaannames zijn een jaarlijkse woningprijsindexering van 4 procent, een bruto aanvangsrendement van 4,75 procent en een huurindexatie van CPI plus 1 procent.
Het directe rendement uit huurinkomsten wordt op kwartaalbasis uitgekeerd. Het indirecte rendement uit waardestijging komt vrij bij gefaseerde verkopen gedurende de looptijd, met de hoofdmoot van de verkoopopbrengsten in de latere jaren van de fondsduur.
Bij verkoop van een individuele woning wordt de volledige inleg, verhoogd met de inflatiecorrectie over de leegwaarde, toegerekend aan de investeerder. De netto-overwaarde wordt verdeeld: 52,5 procent voor de investeerder, 40 procent als korting voor de zittende huurder en 7,5 procent als performance fee. Woningen waarop aan het einde van de looptijd geen koopoptie meer rust, worden in verhuurde staat verkocht, waarna de resterende middelen worden teruggegeven aan de investeerders.
Betaalde plaatsingen · deze aanbieders vallen buiten AFM-toezicht; er geldt geen vergunning- en geen prospectusplicht.
De beleggingen bij Welvoort kennen de volgende risico’s:
Het juridisch eigendom van de woningen berust niet bij het fonds zelf, maar bij Stichting Juridisch Eigenaar Welvoort, beheerd door externe trustpartij IQ-EQ. Dit bewerkstelligt een scheiding tussen het eigendom van het vastgoed en het fondsbeheer door Welvoort Management B.V. Het vastgoed wordt aangehouden via afzonderlijke property companies per investeringstranche. Aanvullende klassieke zekerheden zoals hypotheekrechten of pandrechten ten behoeve van investeerders zijn publiekelijk niet gedocumenteerd.
De aankoop van woningen tegen doorgaans 70 tot 80 procent van de leegwaarde creëert een structurele marge ten opzichte van de verkoopwaarde. De investeringstranches zijn via afzonderlijke property companies juridisch en financieel van elkaar gescheiden, zodat risico’s niet onderling overlopen. Een onafhankelijk investment committee toetst elke acquisitie vooraf op kwaliteit en risicoprofiel. Investeerders ontvangen kwartaalrapportages, een jaarlijkse participantenvergadering en toegang tot een persoonlijke portal. Boven een fondsvolume van 50 miljoen euro wordt een Raad van Commissarissen aangesteld.
Welvoort Management B.V. beschikt niet over een vergunning van de Autoriteit Financiële Markten. Het fonds opereert buiten AFM-toezicht; er geldt geen vergunning- en prospectusplicht voor deze activiteit. Publieke documentatie over een vrijstelling onder de Wet op het financieel toezicht, zoals een registratie als lichte AIFM of een vrijstelling op grond van artikel 2:66a Wft, is niet aangetroffen.
* Uitgelichte aanbieders zijn partners van Ynvest. Ook partner worden?
Deel je ervaringen en stel vragen aan andere investeerders.
Open discussie op het forum →
Beleggen in zakelijke hypotheken: het fonds financiert vastgoedprofessionals tegen hypothecaire zekerheid.
Betaalde plaatsing · buiten AFM-toezicht; geen vergunning- en prospectusplicht.
