Welvoort

Welvoort is een in Amsterdam gevestigd impactfonds dat zich richt op de Nederlandse middenkoopmarkt. Het bedrijf werd in oktober 2023 opgericht door Timo Wiesmeier en Maarten de Vos en biedt institutionele beleggers en family offices toegang tot een vastgoedportefeuille volgens een ‘huren met koopoptie’-model. Huurders bouwen tijdens de huurperiode een aanspraak op de waardestijging op en kunnen de woning op een later moment kopen tegen vooraf vastgelegde voorwaarden.

Het beleggingsvehikel is Welvoort Startersfonds I. Het fonds koopt nieuwbouw- en bestaande woningen aan in het middensegment, brengt deze waar nodig naar minimaal energielabel C en verhuurt ze aan starters die wel willen, maar nog niet kunnen kopen. Welvoort positioneert zich daarmee tussen een traditioneel huurwoningenfonds en een uitpondfonds.

Welvoort verwerft woningen in samenwerking met projectontwikkelaars, woningcorporaties en particuliere beleggers. De portefeuille richt zich op het middenkoop-segment, dat aansluit bij de financiële bandbreedte van starters en middeninkomens. Bij bestaande complexen wordt de bouwkundige staat beoordeeld door een gecertificeerd adviseur en worden de woningen waar nodig verduurzaamd voordat ze in exploitatie worden genomen.

Het fonds biedt het Welvoort-model in drie varianten aan: deelname in het beleggingsfonds, een mandaatstructuur waarin Welvoort namens de belegger woningen selecteert en beheert, en een service provider-rol voor partijen die zelf eigenaar blijven van een portefeuille. Bewoners krijgen een huurcontract met een addendum waarin de koopoptie en de verdeelsleutel voor de overwaarde worden vastgelegd.

Welvoort stelt een looptijd van tien jaar in het vooruitzicht en richt zich op een verwacht jaarlijks financieel rendement van 7 tot 8 procent. Dit rendement is opgebouwd uit twee componenten: directe huurinkomsten gedurende de exploitatieperiode en indirect rendement bij verkoop aan de zittende huurder of via reguliere uitponding. De minimumdeelname bedraagt 250.000 euro, waarmee het fonds zich uitsluitend richt op professionele beleggers en family offices.

Een door Welvoort uitgevoerde backward study over de periode 2014 tot en met 2024 laat zien hoe het model zich onder verschillende verkoopscenario’s zou hebben ontwikkeld voor een portefeuille van 230 woningen. De verhouding tussen verkocht aan de huurder, regulier uitgepond en doorverhuurd verkocht bepaalt het uiteindelijke totaalrendement, naast aankoopprijs, huurindexatie en exit yield.

Investeren via Welvoort kent de gebruikelijke risico’s van vastgoedbeleggingen. Macro-economische ontwikkelingen zoals een recessie of een stijgende rente kunnen de waarde van de portefeuille drukken. Strenge huurwetgeving en de instandhoudingsplicht bij nieuwbouwprogramma’s kunnen verkoop of herpositionering bemoeilijken. Een hoge schuldgraad wordt risicovol bij rentestijgingen, en zowel nieuwbouw als bestaande bouw kan technische gebreken vertonen die leiden tot onderhoudskosten of juridische claims.

Welvoort beperkt deze risico’s via een aantal contractuele en operationele maatregelen. Bewoners kunnen de koopoptie niet uitoefenen onder de geïndexeerde aankoopwaarde plus acquisitiekosten van het fonds, waardoor verkoop aan bewoners niet tot een verlies kan leiden. De leverage wordt begrensd op 55 tot 60 procent van de portefeuillewaarde, met langlopende leningen tegen vaste rente. Voor aankoop wordt een technische due diligence uitgevoerd en bij nieuwbouw worden aannemersgaranties afgesloten. Het fonds voert overleg met overheidsorganen om regelingen te treffen waarmee zittende huurders de woning daadwerkelijk kunnen kopen.

Welvoort Startersfonds I richt zich uitsluitend op professionele beleggers en family offices met een minimumdeelname die boven de prospectusplicht-grens ligt. De website van Welvoort bevat een expliciete disclaimer dat de informatie geen aanbod of uitnodiging tot deelname in een beleggingsinstelling betreft.

Het governance-model bestaat uit meerdere lagen. Welvoort Management B.V., ingeschreven bij de Kamer van Koophandel onder nummer 91753678, voert de acquisitie en het portfoliobeheer uit. Stichting Welvoort, opgericht in juni 2025 en geregistreerd onder KvK-nummer 97435198, behartigt de belangen van bewoners en staat onder toezicht van een Raad van Toezicht. De Stichting Juridisch Eigenaar Welvoort houdt het juridisch eigendom van de entiteiten en de fondsen. Een onafhankelijk Investment Committee, voorgezeten door Jeroen Spoor CFA, adviseert het fonds over individuele investeringsbeslissingen.