Capital Gain biedt investeerders deelname in rechtstreekse zakelijke hypothecaire leningen met Nederlands commercieel vastgoed als onderpand. De aanbieder hanteert een vaste netto rente vanaf 6,5 procent per jaar, maandelijkse rente-uitkering, looptijden van 12 maanden tot en met 5 jaar en een maximale loan-to-value van 75 procent, met een minimale dekkingswaarde van 125 procent van de financiering. De investeerder krijgt het eerste hypotheekrecht direct op eigen naam, gevestigd door de notaris en ingeschreven in het Kadaster; alle geldstromen lopen via de derdengeldenrekening van de notaris.
Het platform richt zich op ondernemers die commercieel vastgoed willen financieren en op investeerders die per propositie minimaal 100.000 euro inleggen. Capital Gain stelt elke propositie vooraf te screenen op de dekking van het onderpand, de betaalbaarheid van de lasten en het doel van de financiering, en verzorgt daarna de leningadministratie en de maandelijkse betalingen.
Capital Gain B.V. (KvK 90277937) is in 2023 gestart als voortzetting van vastgoedfinancieringsplatform Matching Capital, dat sinds eind 2017 zakelijke vastgoedfinancieringen bemiddelde via crowdfunding. Het team bestaat uit Marc de By, econoom (Universiteit van Amsterdam) en eerder oprichter van Matching Capital, Douwe Westervaarder, Ellen Westervaarder en Koen de By. Formeel bestuurder van Capital Gain B.V. is Capital Gain Holding B.V., met Marc en Koen de By als uiteindelijk bestuurders.
Het team heeft een achtergrond in vastgoedfinancieringen en projectontwikkeling en bouwt voort op Matching Capital, waar tussen 2018 en 2022 volgens de onderneming ongeveer 75 miljoen euro aan vastgoedfinancieringen is gerealiseerd. Eind 2022 kwam een grote geldnemer van Matching Capital in gebreke, waarna het platform hypothecaire onderpanden moest uitwinnen in een periode van dalende vastgoedwaarderingen; binnen iets meer dan een half jaar was het merendeel van de objecten verkocht en kregen investeerders hun inleg terug.
Beleggen in zakelijke hypotheken: het fonds financiert vastgoedprofessionals tegen hypothecaire zekerheid.
Hypothecair gedekte MKB-leningen met een vast rendement en korte looptijd, gezekerd met hypotheekrecht.
Marktneutrale goud-arbitragestrategie die mikt op een stabiel jaarrendement, los van de richting van de beurs.
Deze aanbieders vallen buiten AFM-toezicht; er geldt geen vergunning- en geen prospectusplicht.
Investeerders nemen deel per individuele propositie. Nieuwe financieringsvoorstellen worden aan ingeschreven investeerders voorgelegd; deelname verloopt via de notaris die de hypotheekakte passeert.
De looptijd ligt per propositie vast, tussen 12 en 60 maanden. Er is geen secundaire markt of mogelijkheid tot tussentijdse verhandelbaarheid: de belegging is illiquide tot aflossing of herfinanciering van de lening.
Deelname is mogelijk vanaf 100.000 euro per propositie. Voorganger Matching Capital hanteerde een minimum van 5.000 euro; met de overstap naar Capital Gain koos de onderneming voor minder maar grotere investeerders.
Aan investeerderszijde rekent Capital Gain geen kosten: er zijn geen inschrijf-, beheer-, prestatie- of uitstapkosten. De genoemde rente vanaf 6,5 procent is het nettorendement voor de investeerder.
Capital Gain biedt een vaste netto rente vanaf 6,5 procent per jaar; dat percentage geldt als ondergrens en de exacte rente wordt per propositie vastgesteld. De rente staat gedurende de looptijd vast en is niet afhankelijk van de exploitatie van het onderpand.
De rente wordt maandelijks uitgekeerd. Capital Gain verzorgt de administratie en ziet toe op tijdige betaling door de geldnemer.
De aflossing verschilt per propositie: aflossingsvrij met volledige terugbetaling aan het einde van de looptijd, of lineair dan wel annuïtair gedurende de looptijd, zoals vastgelegd in de leningvoorwaarden per financiering.
Betaalde plaatsingen · deze aanbieders vallen buiten AFM-toezicht; er geldt geen vergunning- en geen prospectusplicht.
De beleggingen bij Capital Gain kennen de volgende risico's:
De zekerheidsstructuur is propositie-specifiek, maar volgens de aanbieder standaard als volgt: een eerste recht van hypotheek op het onderpand op naam van de investeerder, notarieel gevestigd en ingeschreven in het Kadaster; verpanding van verzekeringspenningen en eventuele huurpenningen; en persoonlijke aansprakelijkheid van de geldnemer, die waar van toepassing in privé meetekent. Het eerste hypotheekrecht geeft de investeerder volgens Capital Gain bij uitwinning van het onderpand voorrang op andere schuldeisers, waaronder de Belastingdienst. Exacte clausules, rang en aanvullende zekerheden zoals borgstellingen staan per financiering in de hypotheekakte en de bijbehorende leningdocumentatie.
De geldstromen lopen via de derdengeldenrekening van de notaris (kwaliteitsrekening ex artikel 25 Wet op het notarisambt). Capital Gain hanteert een maximale loan-to-value van 75 procent, zodat de geldnemer zelf minimaal een kwart eigen vermogen in het object houdt.
Capital Gain is geen crowdfundingdienstverlener onder de Europese ECSP-verordening. Voorganger Matching Capital beëindigde in 2023 de vergunningsaanvraag bij de AFM vanwege de kosten van de vergunningplicht, staakte per 1 november 2023 nieuwe crowdfundingprojecten en lanceerde Capital Gain voor investeringen vanaf 100.000 euro. Volgens de onderneming is voor de huidige activiteiten geen AFM-vergunning of registratie vereist.
* Uitgelichte aanbieders zijn partners van Ynvest. Ook partner worden?
Deel je ervaringen en stel vragen aan andere investeerders.
Open discussie op het forum →
Beleggen in zakelijke hypotheken: het fonds financiert vastgoedprofessionals tegen hypothecaire zekerheid.
Betaalde plaatsing · buiten AFM-toezicht; geen vergunning- en prospectusplicht.
