Het Super Winkel Fonds van Annexum moet in september 2027 circa 81 procent van zijn hypothecaire schuld, leningen met het vastgoed als onderpand, herfinancieren: aflopende leningen vervangen door nieuwe. Bij Groenwoningen Fonds van Credit Linked Beheer loopt in 2027 en 2028 circa 57 procent van de leningen af, bij Huurwoningen Nederland Fonds circa 14 procent, terwijl IMMO Huurwoningfonds 6 van Holland Immo Group in april 2026 voor zeven jaar en drie maanden vast leende. Voor beleggers telt dat verschil, omdat een duurdere lening ten koste kan gaan van de uitkering. De gegevens komen uit halfjaarstukken en een prospectus uit 2026. Het is een steekproef: de meeste vastgoedaanbieders in ons overzicht zijn niet beoordeeld.
De aanleiding is de rente. Volgens de indicatieve rentetabellen van Deutsche Hypo stond de tienjaars swaprente op 2 oktober op 3,54 procent en op 30 oktober op 3,39 procent; op 4 november was dat 3,36 procent, en 3,27 procent voor vijf jaar (alle tegen 3-maands Euribor, de rente waartegen banken elkaar kortlopend geld lenen). De swaprente is de marktrente onder langlopende vaste leningen; de leenrente is die swaprente plus de opslag van de bank.
Mensen vergelijken Annexum vaak met:
Op basis van categorie en looptijd · betaalde plaatsingen van partners
Pearl Capital
Beleggen in zakelijke hypotheken: het fonds financiert vastgoedprofessionals tegen hypothecaire zekerheid.
Ynvest Fund
Obligaties zonder vaste looptijd met 6% rente per jaar, gedekt door onder meer hypotheek, pandrecht en borgstelling.
Fortus Vastgoedfondsen
Obligatieleningen voor overbruggingsfinanciering van Nederlandse vastgoedprojecten met betaalbare koopwoningen.
Betaalde plaatsingen · deze aanbieders vallen buiten AFM-toezicht; er geldt geen vergunning- en geen prospectusplicht.
Hoe de fondsen er nu voor staan
Bij Super Winkel Fonds lopen drie leningen af op 30 september 2027: 97,9 miljoen euro tegen 1,82 procent, 3,3 miljoen tegen 3,65 procent en 9,7 miljoen tegen 4,34 procent. De beheerder meldt dat de voorbereiding van de herfinanciering is gestart. De LTV, de schuld als percentage van de vastgoedwaarde, was per 30 juni 47,6 procent op de grootste lening; het maximum is 65 procent.
Groenwoningen betaalde per 30 juni gemiddeld 2,9 procent rente en Huurwoningen 3,0 procent, bij een LTV van 48 procent. Van de herfinancieringen in 2026 (12 en 13 miljoen euro) is wegens de rentestijging een deel voor twaalf maanden verlengd, met versoepelde convenanten, de financiële voorwaarden van de bank. De beheerder meldt voldoende interesse van financiers en dat ruimschoots aan alle convenanten is voldaan.
IMMO Huurwoningfonds 6 leende 29,1 miljoen euro tegen een vaste rente van 4,25 procent. Het prospectus rekent na zeven jaar met 5,5 procent plus extra herfinancieringskosten, wat het totaalrendement op 8,2 in plaats van 8,7 procent per jaar brengt.
Wat een hogere rente kan kosten
De bedragen hieronder zijn eigen rekenvoorbeelden, geen verwachtingen van de fondsen; de tarieven zijn aannames, geen offertes.
ABN AMRO verstrekte Super Winkel Fonds op 2 februari 2026 voor een andere portefeuille een lening tegen 4,45 procent vast. Op dat niveau kosten de drie leningen circa 2,61 miljoen euro extra per jaar, 0,63 euro per participatie, het deelnamebewijs van de belegger in het fonds. Bij 4,0 procent is dat 0,51 euro en bij 5,0 procent 0,78 euro, tegenover een contante uitkering over 2025 van 2,68 euro. Tel je bij de vijfjaars swaprente van 4 november de opslag op die een Nederlandse grootbank in januari rekende aan Woningmaatschap Velp-Centrum, 2,10 procentpunt boven 3-maands Euribor volgens haar prospectus, dan kom je op 5,37 procent. Op dat niveau is het circa 3,63 miljoen euro per jaar, 0,88 euro per participatie, een derde van de uitkering. Welke opslag Super Winkel Fonds krijgt, is niet bekend. Het voorbeeld neemt de saldi per 30 juni 2026 en rekent zonder huurgroei of verkopen.
Bij 1,5 procentpunt meer rente op de aflopende bedragen kost de herfinanciering Groenwoningen circa 40 euro per participatie per jaar, circa 13 procent van een voorschotdividend (een uitkering vooruit op het jaarresultaat) van 320 euro, en Huurwoningen circa 8 euro, circa 3 procent van 264 euro. Tegen dezelfde 5,37 procent is dat circa 66 euro bij Groenwoningen, circa 21 procent van het voorschotdividend, en circa 12 euro bij Huurwoningen, bijna 5 procent. Dat voorbeeld is onzeker, want de rente van juist die leningen is onbekend: er kunnen variabele en recent verlengde leningen tussen zitten die al dichter bij de huidige rente liggen.
Huren, dividend en wat niet vaststaat
Huurwoningen verhoogde de huur per 1 juli 2026 via indexatie met 4,1 procent in het lage segment en 3,4 procent in het midden- en hoge segment.
Het voorschotdividend was in het eerste halfjaar niet volledig gedekt door het resultaat inclusief de verkoop van losse woningen: het tekort was 20 euro per participatie bij Groenwoningen en 60 euro bij Huurwoningen. Dat laatste wijt de beheerder aan een lager verkooptempo, niet aan de rente.
Het Duits Nederlands Supermarkt Fonds van Annexum had per 30 juni 2024, de laatst gevonden openbare stand, leningen tot 31 maart en 15 december 2027; de huidige stand is niet vastgesteld. Van Supermarkt Fonds Nederland en Open Woningfonds zijn looptijd en rente niet vastgesteld.
Mensen vergelijken Annexum vaak met:
Op basis van categorie en looptijd · betaalde plaatsingen van partnersPearl Capital
Beleggen in zakelijke hypotheken: het fonds financiert vastgoedprofessionals tegen hypothecaire zekerheid.
Ynvest Fund
Obligaties zonder vaste looptijd met 6% rente per jaar, gedekt door onder meer hypotheek, pandrecht en borgstelling.
Fortus Vastgoedfondsen
Obligatieleningen voor overbruggingsfinanciering van Nederlandse vastgoedprojecten met betaalbare koopwoningen.
Betaalde plaatsingen · deze aanbieders vallen buiten AFM-toezicht; er geldt geen vergunning- en geen prospectusplicht.
