Goodwin Westbay Finance

Goodwin Westbay Finance verstrekt overbruggingsfinanciering aan vastgoedontwikkelaars en haalt het kapitaal daarvoor op bij particuliere investeerders. Wie meedoet legt vanaf 100.000 euro in en ontvangt volgens de onderneming 7,5 procent rente per jaar, maandelijks uitgekeerd, in een lening met een eerste recht van hypotheek op het gefinancierde object, op eigen naam.

De financieringen lopen zes tot achttien maanden, bedragen 250.000 euro tot 10 miljoen euro en gaan tot 80 procent van de marktwaarde van het object in de huidige staat. Een benodigd bouwdepot komt daar bovenop en wordt voor 100 procent meegefinancierd. Elke aanvraag wordt beoordeeld op de financiële positie van de aanvrager, de taxatiewaarde, het trackrecord van de ondernemer, het plan en de exitroute. De oprichters investeren in iedere transactie zelf mee naast de externe investeerder, die per project beslist.

Goodwin Westbay Finance B.V. is gevestigd aan de Witte Kruislaan 6 in Hilversum en ging begin 2025 van start, met Amann Investment Group B.V. als bestuurder. Oprichters Nick Amann en Gavin Dresselhuis ondernamen eerder buiten het vastgoed: Amann met kledingmerk Nickelson, Dresselhuis met een online shoppingcommunity. Amann doet investor relations, structurering en het contact met kapitaalpartners.

De financieringstak komt voort uit Goodwin Westbay Real Estate, die Amann in 2016 met Gökay Gülek oprichtte en waar Dresselhuis een jaar later bij kwam. Dat bedrijf koopt bestaande panden, renoveert ze en levert ze op als turnkey woning. In 2019 lag het tempo volgens Vastgoedjournaal op dertig tot veertig panden per jaar met verkoopprijzen tussen 250.000 euro en een miljoen euro, vooral in Rotterdam, Den Haag en Voorburg. Vanaf 2022 kwamen daar zorgwoningen bij, waarvoor het bedrijf zich aansloot bij Stichting Zorgvastgoed.nl.

Dresselhuis wees er tegenover Vastgoedjournaal op dat financiers zich in die markt op het laatste moment terugtrokken; daar komt de financieringstak uit voort. Onder de afgeronde transacties zitten een combinatiepand in Vlaardingen van 400.000 euro, een woning in Enschede van 140.000 euro en financieringen waarin een bouwdepot is meegenomen: 678.000 euro voor een combinatiepand in Valkenburg met 350.000 euro depot, 810.000 euro voor een woning in Amsterdam met 150.000 euro depot en 488.000 euro voor bedrijfsonroerend goed in Arnhem met 60.000 euro depot. Volgens de onderneming staan er meer dan twintig jaar vastgoedontwikkeling en meer dan 150 gerealiseerde woningen achter. Een fondsstructuur is er niet en daarmee ook geen beheerd fondsvermogen: de investeerder financiert rechtstreeks mee in een afzonderlijke transactie.

Instappen

Instappen gebeurt na een kennismaking, waarna de investeerder per financiering beslist. Lopende posities zijn in te zien via een eigen investeerdersportaal, en de opzet is zowel voor een eenmalige investering als voor herhaalde deelname bedoeld.

Minimale investeringstermijn

De investering loopt zolang de financiering loopt, met zes maanden als kortste vorm.

Looptijden

De financieringen hebben een looptijd van zes tot achttien maanden.

Minimaal instapbedrag

Het minimale instapbedrag is 100.000 euro.

De rente van 7,5 procent per jaar is het bedrag dat de investeerder ontvangt. Inschrijfkosten, een jaarlijkse beheervergoeding, winstdeling of uitstapkosten maken geen deel uit van de propositie zoals Goodwin Westbay Finance die presenteert.

De ontwikkelaar betaalt rente, afsluitkosten en een exit-fee. De rente stelt Goodwin Westbay Finance per project vast op basis van omvang, type vastgoed en risico, terwijl de investeerder een vast percentage ontvangt. De hypotheekakte passeert bij de notaris, met de bijbehorende notariskosten.

Volgens Goodwin Westbay Finance bedraagt de vergoeding voor investeerders 7,5 procent per jaar. Het gaat om een vaste rente en niet om een winstdeling, zodat het resultaat niet meebeweegt met de verkoopopbrengst van het project.

Uitkeringsfrequentie

De rente wordt maandelijks uitgekeerd gedurende de looptijd van de financiering.

Terugbetaling

De hoofdsom wordt aan het einde van de looptijd terugbetaald, uit de exit die bij de beoordeling is vastgelegd: verkoop of herfinanciering, bijvoorbeeld nadat het pand is verhuurd.

De beleggingen bij Goodwin Westbay Finance kennen de volgende risico's:

• Kredietrisico: de ontwikkelaar kan de rente of de aflossing niet voldoen
• Waarderisico bij een hoge LTV: de 80 procent wordt berekend over de marktwaarde in de huidige staat, zodat er een buffer van een vijfde deel resteert. Die marge kan bij een gedwongen verkoop verdampen, omdat een executieopbrengst doorgaans onder de marktwaarde ligt en er nog achterstallige rente, notaris- en uitwinningskosten van af gaan
• Bouwdepotrisico: het bouwdepot komt bovenop de 80 procent, waardoor de uitstaande som tijdens de verbouwing kan oplopen tot boven de waarde waarop de financiering is gebaseerd. Uitbetaling gaat naar rato van de uitgevoerde werkzaamheden, maar of dat werk de veronderstelde waardestijging oplevert, blijkt pas bij verkoop of hertaxatie
• Projectrisico: bouwkosten, vergunningen en doorlooptijd kunnen tegenvallen
• Exitrisico: terugbetaling hangt af van verkoop of herfinanciering binnen de looptijd
• Concentratierisico: de investeerder financiert één project van één ondernemer, zonder spreiding
• Liquiditeitsrisico: het bedrag staat vast tot de financiering wordt afgelost
• Herbeleggingsrisico: er bestaat geen toezegging dat er na aflossing meteen een volgend project beschikbaar is. Tussen twee financieringen in levert het geld niets op, waardoor het rendement over een langere periode lager uitvalt dan de 7,5 procent per financiering
• Belangenverstrengeling: de onderneming is zelf ontwikkelaar in dezelfde markt en investeert per transactie mee, waardoor de rollen van financier, mede-investeerder en marktpartij samenvallen
• Toezichtrisico: buiten AFM-toezicht geldt geen beleggerscompensatie of doorlopende toetsing

Klassieke zekerheden

Iedere financiering krijgt een eerste recht van hypotheek op het gefinancierde vastgoed, gevestigd bij de notaris. Andere zekerheden, zoals pandrechten of borgstellingen, maken geen vast onderdeel uit van de structuur.

De investeerder verkrijgt het hypotheekrecht op eigen naam en wordt als hypotheekhouder opgenomen in de notariële hypotheekakte. Daarmee bestaat er voor het eigen leendeel rechtstreeks zekerheid op het gefinancierde vastgoed, zonder tussenkomst van een stichting of van de onderneming zelf. Goodwin Westbay Finance treedt op als platform en begeleidt het financieringsproces.

Risicobeperkende kenmerken

De verhouding tussen lening en waarde is begrensd op 80 procent van de marktwaarde in de huidige staat. Die waarde blijkt uit een taxatierapport van een onafhankelijke, gecertificeerde taxateur. Elk project wordt daarnaast beoordeeld aan de hand van jaarrekeningen, cashflowoverzichten, aangiften en het trackrecord van de aanvrager. Doordat de oprichters in elke transactie eigen geld inleggen, dragen zij hetzelfde neerwaartse risico. Een benodigd bouwdepot financiert de onderneming voor 100 procent, ook bij projecten die al in uitvoering zijn, zodat de verbouwing niet stilvalt bij een tekort aan werkkapitaal; het depot wordt gefaseerd uitbetaald naar rato van de uitgevoerde werkzaamheden. De 80 procent geldt voor de financiering zelf: de ontwikkelaar brengt altijd een eigen deel in.

Goodwin Westbay Finance komt niet voor in het register van financiële dienstverleners van de AFM, in de registerversie van 8 augustus 2026. Het verstrekken van zakelijk krediet aan professionele partijen is niet vergunningplichtig, waardoor de dienstverlening buiten het doorlopende toezicht van de toezichthouder valt. De minimale inleg van 100.000 euro ligt bovendien boven de grens waarboven een aanbieding is vrijgesteld van de prospectusplicht.