FTAC (First Table Assets Company)

First Table Assets Company B.V. (FTAC) is een plaatsingskantoor in Gouda dat niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen van andere initiatiefnemers onder de aandacht brengt van particuliere beleggers en ondernemers. Het kantoor geeft zelf geen fondsen uit en beheert geen vastgoed. FTAC werd in 2009 opgericht om supermarktondernemers te laten beleggen in vastgoedfondsen; die groep vormt volgens het kantoor nog altijd een belangrijk deel van het relatiebestand.

Het aanbod bestaat uit fondsen in supermarkt- en winkelvastgoed, woningen, zorgvastgoed, parkeergarages en vastgoedfinancieringen, vooral in Nederland. Volgens eigen zeggen beoordeelt FTAC elk fonds op rendementsperspectief, risico, beheerkwaliteit en transparantie en werkt het alleen met fondsen die een door de AFM goedgekeurd prospectus hebben of binnen de vrijstellingsgrenzen van de Wft vallen. Het kantoor noemt zich onafhankelijk, maar treedt bij sommige emissies op als exclusief plaatsingskantoor.

FTAC wordt geleid door medeoprichter Toine Picokrie (1966). Na een studie bedrijfseconometrie in Tilburg werkte hij vanaf 1989 bij ING Investment Management, vanaf 2001 als Managing Director Fixed Income & Treasury Europe, verantwoordelijk voor meer dan 75 beleggingsprofessionals en een beheerd vermogen van meer dan 100 miljard euro.

Sinds 1 maart 2024 is Daan Wildschut (1981) fulltime aan het kantoor verbonden. Hij werkte circa zestien jaar bij Reyersen van Buuren Vastgoedbeleggingen, laatstelijk als investment manager, en was er vanaf 2014 mede-aandeelhouder. Eind 2022 verkocht hij zijn aandelen, en werkte hij bij ontwikkelaar RED Company. Blauwdruk Investeringen, in 2018 opgericht door Bastiaan Leijen en Roland de Laak, vermeldt dat Leijen mede-eigenaar is van FTAC.

Volgens FTAC zijn sinds 2009 99 emissies van vastgoedfondsen geplaatst, met een totale beleggingswaarde van 697 miljoen euro, waarvan 279 miljoen euro ingelegd beleggerskapitaal. Van de 82 proposities op de fondspagina's van het kantoor komen de meeste van Duinweide Investeringen (25) en Sectie5 (22), gevolgd door Blauwdruk Investeringen (8), Libertas Investments (5) en IHS Capital (4). Verder plaatste FTAC fondsen van Duprofa, Amerika WoningFonds, Heeneman & Partners, Opti-Investments, Sundial Capital Partners, Capitalisers, Orange Investment Managers, Beaureale Investments en Burgtsteen.

Instappen

Beleggers melden zich bij FTAC aan en ontvangen daarna per emissie een korte aankondiging. Wie belangstelling heeft, vraagt de fondsdocumentatie op en schrijft in met een inschrijfformulier en een kopie van een legitimatiebewijs. De bevestiging en de betalingsinstructie komen rechtstreeks van de fondsbeheerder, die ook de rapportages en uitkeringen verzorgt.

Minimale investeringstermijn

De fondsen zijn bedoeld voor een middellange tot lange beleggingshorizon. De meeste vastgoedfondsen hebben een verwachte looptijd van 7 tot 10 jaar. De vastgoedfinanciering BRI Amsterdam TF van Beaureale Investments heeft een verwachte looptijd van 4,5 jaar, met aflossing uiterlijk op 31 december 2030.

Minimaal instapbedrag

Het minimum verschilt per fonds. Hoekstede Obligaties van Sectie5 is toegankelijk vanaf 10.000 euro en NL Woningfonds 9 vanaf 25.000 euro. Voor Grow with CARE (Emissie V), IHS HEMA Nijmegen, Opti Multi Asset Fund I en BRI Amsterdam TF lag het minimum op 100.000 euro.

De kosten verschillen per fonds. Bij de recente fondsen van Sectie5, zoals NL Woningfonds 8 en 9 en Hoekstede, en bij IHS HEMA Nijmegen van IHS Capital is geen emissievergoeding verschuldigd.

Andere proposities rekenen een eenmalige vergoeding over de inleg: maximaal 1 procent bij Grow with CARE (Emissie V) van Capitalisers, 1,5 procent bij Duinweide Woningen 3 en het parkeerfonds van Orange Investment Managers, 2 procent bij BRI Amsterdam TF en 3 procent bij Brinkstede Vastgoedfonds. Beheer- en prestatievergoedingen gaan naar de fondsbeheerder en zijn per fonds vastgelegd in de fondsvoorwaarden van iedere uitgifte.

FTAC haalt zelf geen rendement voor beleggers; het rendement komt uit de fondsen die het plaatst. Volgens FTAC zijn 22 vastgoedfondsen afgewikkeld met een gerealiseerd rendement van gemiddeld 10,7 procent per jaar. Van de 82 proposities op de fondspagina's staan er 80 als voltekend. Brinkstede Vastgoedfonds is een samenvoeging van de eerder door Sectie5 geïnitieerde supermarktfondsen Emmastede, Heijdestede en Hofstede.

Voor de open fondsen prognosticeert Sectie5 voor NL Woningfonds 9 een uitkeringsrendement van 6,4 procent en een totaalrendement van 8,3 procent per jaar. Hoekstede Obligaties kent een vaste rente van 5 procent plus bonusrente.

Uitkeringsfrequentie

De meeste fondsen keren per kwartaal uit. BRI Amsterdam TF betaalt een vaste rente van 6 procent per jaar.

Terugbetaling

Bij de eigendomsfondsen krijgt de belegger zijn inleg terug uit de verkoop van het vastgoed aan het einde van de looptijd. De woningfondsen van Sectie5 ponden gedurende de looptijd passief uit: een woning wordt verkocht zodra de huurder vertrekt. Bij financieringsfondsen en obligaties volgt terugbetaling bij aflossing van de lening.

De beleggingen die FTAC plaatst kennen de volgende risico's:

• Belangen: FTAC heeft er als plaatsingskantoor commercieel belang bij dat emissies worden volgeschreven, en mede-eigenaar Bastiaan Leijen is volgens Blauwdruk Investeringen ook medeoprichter van die initiatiefnemer, waarvan FTAC acht proposities plaatste.
• Concentratie: 47 van de 82 proposities komen van twee initiatiefnemers, Duinweide Investeringen en Sectie5.
• Beperkte verhandelbaarheid: participaties en obligaties zijn niet beursgenoteerd; tussentijds verkopen is lastig en een fonds kan langer lopen dan verwacht.
• Marktrisico: dalende vastgoedwaarden en huren of leegstand drukken uitkeringen en verkoopopbrengst.
• Financieringsrisico: de meeste fondsen gebruiken bankfinanciering; stijgende rente, herfinanciering of het schenden van convenanten kan het rendement raken.
• Achterstelling: de obligaties van Hoekstede zijn niet gedekt door een pandrecht of garantie.
• Valutarisico bij de Amerikaanse woningprojecten van Sundial Capital Partners en Amerika WoningFonds.
• Prognoserisico: verwachte rendementen zijn geen garantie; beleggers kunnen hun volledige inleg verliezen.

Klassieke zekerheden

De meeste proposities zijn eigendomsfondsen: de belegger wordt via participaties economisch mede-eigenaar van het vastgoed. De financierende bank heeft het eerste recht van hypotheek en gaat vóór de participanten.

Bij financieringsfondsen krijgt de belegger wel zekerheden. BRI Amsterdam TF financierde tien objecten op A-locaties in Amsterdam met een eerste recht van hypotheek op het object aan het Museumplein, een tweede recht van hypotheek op de overige objecten en een concerngarantie van de kredietnemer. Hoekstede Obligaties hebben geen zekerheden.

Risicobeperkende kenmerken

De woningfondsen van Sectie5 worden beheerd door Sectie5 Beheer B.V., dat een AFM-vergunning heeft als beheerder van beleggingsinstellingen. Supermarktfondsen steunen op langlopende huurcontracten: bij Brinkstede kwam 86 procent van de huur van Albert Heijn, Jumbo en Plus. BRI Amsterdam TF kende een loan-to-value van 66 procent op portefeuilleniveau.

FTAC heeft sinds 29 januari 2010 een AFM-vergunning als beleggingsonderneming op grond van artikel 2:96 Wft, voor het ontvangen en doorgeven van orders en het plaatsen van financiële instrumenten zonder plaatsingsgarantie, met als nevendienst het opstellen van onderzoek op beleggingsgebied. Beleggingsadvies en vermogensbeheer vallen niet onder de vergunning. Sinds 5 februari 2010 mag het kantoor deze diensten ook in België verlenen. FTAC is aangesloten bij het Kifid onder nummer 300.018212.